Перевод в нежилой фонд 2017 | перевод квартир в нежилой фонд изменения | Аренда коммерческой недвижимости в ЯрославлеАренда коммерческой недвижимости в Ярославле

Кто желает сэкономить и приобрести квартиру на 1 этаже жилого дома вместо готового нежилого помещения?

Что Вас ожидает и какими должны быть Ваши действия.

Предварительная проверка:

Обязательно проверить квартиру на наличие обременений в росреестре.
Обратиться в управляющую компанию по долгам и скрытым дефектам.

Но! и управляющая компания может не знать, что дом, в котором Вы выбрали квартиру, может являться выявленным памятником. А это существенно влияет на перевод, который может не состояться вовсе.
Поэтому обращаемся в Департамент архитектуры и комитет культуры Ярославля за информацией по дому и пониманию как проходят «красные линии».
«Красные линии» в основном идут по фасаду дома и являются препятствием к обустройству отдельного входа с фасада (на первую линию дороги). Поэтому вы часто наблюдаете вход с торца дома, а фасадные окна остаются без изменений.
Квартира должна быть свободна от регистрации (не должно быть прописанных).
Оконный проем должен быть не менее 120 мм, из которого будет организована входная группа.
Если в собственниках есть несовершеннолетние — сразу спрашиваем разрешение комиссии по делам несовершеннолетних (КДН).

Итак, теперь основное:

Если дом, где находится квартира, не относится к памятникам истории культуры и архитектуры.

Мы должны собрать 2/3 голосов всех собственников дома «ЗА» организацию отдельного входа и использование общедомового имущества, к которому относится земельный участок, использующийся Вами под лестницу или ступени для входа в будущее помещение. Для этого мы заказываем выписки из росреестра поквартирно для определения количества и ФИО всех собственников дома.
Голоса считаются пропорционально метрам в собственности каждого собственника к общей площади дома и вносят в протокол.
Если квартира в высотном многоэтажном длинном доме — запаситесь временем и терпением.
Важно понимать домом управляет ТСЖ (товарищество собственников жилья) или управляющая компания. Это действительно ВАЖНО! Управдом может существенно облегчить процедуру получения согласий.
Важно понимать размежеван ли земельный участок под домом.
Правоустанавливающие документы на квартиру (К правоустанавливающим документам на жилое (не жилое) помещение, права на которое не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости относятся: договор приватизации жилого помещения, договор дарения жилого (не жилого) помещения, договор купли-продажи жилого (не жилого) помещения, свидетельство о вступлении в права наследования жилого (не жилого) помещения, решение суда и другие документы. В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона от 27 июля 2010 года №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» документы относится к документам и информации, которые заявитель должен представить самостоятельно).
План переводимой квартиры. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения) в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивается в ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Заявитель вправе предоставить оригинал указанного документа самостоятельно.
В ТСЖ или Управдоме вы берете поэтажные планы: подвала дома (если он есть), 1 этажа и второго. (Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивается в ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Заявитель вправе предоставить оригинал указанного документа самостоятельно).
Жилищным кодексом у нас определена процедура получения согласий. Вы должны развесить объявления в доме о месте и времени проведения общего очного собрания и обязательно определить повестку. Это объявление должно быть развешено не менее, чем за 30 дней до проведения собрания.
Если на очном собрании не было кворума, то Вы проводите заочное голосование по этой же повестке.
Заказываете проект проведения реконструкции квартиры в лицензированной строительной организации с приложениями (Заявитель заказывает изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения в специализированной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение таких работ. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения заявитель самостоятельно предоставляет в департамент).
Готовый проект, протокол с полученными согласиями (подписи должны быть подлинными и именно собственника, а не зарегистрированного родственника) относите к закрепленному за каждым районом специалисту в Департаменте архитектуры.
Если все нормы и правила соблюдены — получаете приказ главы департамента с разрешением проводить работы, указанные в проекте.
Производите реконструкцию согласно проекту. В Кировском районе даже небольшие расхождения с проектом грозят Вам не сдачей помещения и неполучением акта приемки.
Пишите заявление о приемке работ Заявление заполняется заявителем самостоятельно. С заявлением о приемке работ заявитель обращается в случае принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое помещение при условии проведения работ по переустройству, и (или) перепланировке, и (или) иных работ. Основанием для обращения заявителя в департамент с заявлением о приемке работ для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Районный специалист после всех произведенных работ выходит на Объект и принимает помещение согласно проекту.
Вы получаете акт приемки из департамента архитектуры, который относите в кадастровую палату и вносите изменения в росреестр. Обычно меняется площадь объекта и назначение.
Параллельно Вы должны обратиться в Сбытовую компанию о подключении Вашего помещения к отдельному прибору учета и оформления договора.

Сроки оказания услуги Департаментом архитектуры: 45 календарных дней (приказ или отказ).

Государственная пошлина: Услуга предоставляется бесплатно

Основания для отказа в переводе:

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
Основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги является непредставление определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, указанных в подпункте 2.7.1 пункта 2.7 раздела 2 регламента, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя, а именно:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), если право на переводимое помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель собственника переводимого помещения)
является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги .
Основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги является предоставление заявителем документов в ненадлежащий орган.
Отказ в принятии заявления и документов для рассмотрения по существу дается департаментов в случае отсутствия у лица полномочий на подачу заявления.
Отказ в принятии документов к рассмотрению по существу дается департаментом в случае ненадлежащее оформления заявления (отсутствие сведений, предусмотренных в установленной форме заявления).
Отказ в принятии заявления и документов к рассмотрению по существу дается департаментом в случае несоответствия прилагаемых документов документам, указанным в заявлении.

Здесь собрана и изложена общая информация по переводу жилых помещений в нежилые. У нас в практике не было одинаковых случаев перевода, принимая во внимание, что законом определены общие правила;)
Есть нюансы по переводам под разные виды деятельности (не просто под офис), нюансы по переводу жилых помещений в памятниках истории и культуры города (обратите внимание на значение памятника!!!)

Посчитайте Ваши временные и материальные затраты на данную процедуру.

Ярославский рынок недвижимости предлагает разные варианты: от продажи квартир уже с полученным приказом Департамента о переводе до готовых нежилых помещений под разный вид деятельности.

Сделайте анализ сами или обратитесь к профессионалам рынка Ярославской недвижимости.